登記簿上の所有者になりすまし、手付金や売買代金を騙し取るのが地面師です。
5年前東京五反田の土地をめぐり、なんと土地代金55億円をだまし取られた詐欺は記憶に新しいです。大手ハウスメーカーの土地事業部のスタッフ担当ら研鑽を積んでいるプロです。そして契約と決済には弁護士も同行しています。
登記事項証明や免許証・パスポートなども偽造し、場合によっては正式な書類等を非合法な手法で入手して提示します。
所有者が遠方に住んでいたり高齢者施設に入所していたりなど、真の所有者と遭遇しづらい物件で、かつ希少性の高い物件が地面師に狙われやすいです。
また相場よりも安く金額を提示して購入を急がせるといった特徴もありますから、「何か怪しい」と思った場合には、あえて時間を置くことが必要かも知れません。
このような詐欺を防止するには、徹底して物件調査を実施することが肝心です。抵当権の設定されていない土地が、書類の偽装数が減るから狙われます。
出来るか、出来ないか、ではない。やるかやらないか、である。
できない理由をいくら並びあげても何ら生産しない。やる決意をもって目標をもって前に進む。
ポジティブな考えをもった生き方をすることで数日後、数カ月いや数年後には大きく齟齬が生じることは明白である。
そのために普段から練習し努力し勉強する。恥ずかしながら我が子に教えられたものである。
]]>建売住宅を一考した。計画販売の実態・・・・
土地付き住宅、いわゆる建売住宅を購入する際には、見た目と価格で決めるのが一般的です。企業努力で設備や人件費や外注費を極力抑え、全行程自社管理でしっかりとした建物を提供している業者がありますが、反対にただ利益優先ですべて工事を丸投げする業者など、どの業界でもピンキリですね。概ね利益は、２1％～２8％を確保しているみたいです。
価格については、売出し価格、成約予定価格、最低販売価格を予め計画し、その都度物件応じて値引きするなどして販売しています。人気地区や、設備が充実している物件は早期に売却ができています。
反面、企業努力をしていない利益主導主義の建売物件は足が鈍い傾向にあります。安かろう悪かろうの物件は、まず価格が安いのは当然ですが、販売業者の質を見極めることが大切な要素と考えます。
建売住宅会社は年間を通して計画販売をしており、安定的な収益を確保しやすいのですが、景気が悪くなるなど計画販売が鈍るなどしたときは、投げ売り物件が市場に出回ります。地域や学校群でぴったりの物件であれば、こういった物件は超お買い得物件ともなります。
重ねて販売業者の質はよく見極める必要があることは言うまでもありません。簡単に買い替えができる品ではありませんので十分に検討されてのご購入してください。
福井住健全な街にしましょう。悪徳な建売業者にはご注意ください。
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家賃保証会社は、賃借人から保証料（手数料）を得ることによって、その保証会社が家賃の連帯保証を提供しています。賃借人に家賃の滞納などがあったときには、賃貸人へ家賃を立て替え払いします。
今まで必要だった保証人は不要になりますが、契約時に家賃の約1カ月分の金額を家賃保証会社に支払わねばなりません。
保証人が用意できない人にとって、おおきなメリットはありますが、初期費用が高くなるデメリットもあります。
保証会社を利用すると入居者が家賃を滞納した場合、立て替えて支払うため、大家さんや不動産管理会社には、毎月、確実に家賃が振り込まれるようになり、家賃の回収リスクがゼロになります。ただ、保証会社でなくしっかりとした保証人に変更することで、保証会社を利用せず初期費用、更新時の費用が抑えられる場合がありますので相談しましょう。
しかし最近では、保証会社加入が必須の物件が多くなっています。
福井市順化2丁目(通称片町中心部)のコパビルです。向かって右側に腰を据えているのは七福神の一柱である布袋様です。
商売の神様にちなんで平成の初めに設置しました。お賽銭が毎日のように石台の上に奉納されています。年間にすると相当の金額になり適宜に纏めて神社へ奉納させていただいております。
各位の御商売がますます繁盛されることを祈願申し上げます。
拝
動産の整理のご相談
]]>物件探し
スケジュールをたてる。
営業日から逆算して、情報収集や物件探しにどのくらい時間がかけられるか、スケジュールを組んでみましょう。早めの準備を心がけましょう。
4～6ヵ月前・・・物件の情報取集
2～４ヵ月前・・・物件が見つかったら申込み＆契約
2ヶ月前・・・・・開店の準備 風俗営業申請や、深夜営業申請
物件探しから開店までの流れ、どこに根を張るのか、希望があるカ所周辺をピックアップし、まずは予算や営業スタイルをよく考えましょう。
家賃はいくらかかるか？売上げの収入から、家賃、人件費、光熱費、仕入れ「月々いくらまでなら無理なく家賃を支払えるか」売上げ予定を考え、家賃を決めましょう。
契約時には敷金（保証金）などの一時金や不動産業者への仲介手数料のほか、看板作成費用、営業備品、造作家具・改装費用も必要となります。しっかりと資金計画を立てましょう。
情報収集
インターネットや住宅情報誌、チラシや広告、不動産業者の物件情報などを活用してできるだけ広く情報を集めましょう。集めていくうちに、最近の傾向、地域・沿線ごとの家賃相場、不動産業者の特徴や違いが見えてきます。
優先順位を決める
情報収集すると、「立地条件、メイン通り、管理の質、ここもいいな」といった新たな発見や「同じ家賃ならレンタル比が大きいゆったりしたアプローチや設備が充実している方がいいな」といった希望が出てくるはずです。希望条件を書き出し、優先順位をつけましょう。
不動産業者に相談
テナントの賃貸情報は専門用語も多く、自分で情報収集していて、わからないことや、自分に合うのはどういう物件なのか迷うこともあると思います。そんなときは専門家の宅建業者に聞くのが一番。わからないことや不安に思うことがあったら先延ばしせず、その場で質問して解決しておきましょう。事前に電話やメールで来店の予約をしてから足を運べば、時間をとって相談にのってくれるはずです。また、実際に営業している方に嫌疑施設、おすすめ物件などについても質問するといいでしょう。
周辺環境のチェック
気に入ったテナントを絞り込んだら、物件に実際に足を運んでみましょう。近所に何があるか、営業に際して問題はないかなど営業をイメージしながら周辺環境をお願いします。チェックしてください。
希望するテナントの内部確認
配置、広さ、設備、使い勝手などを確認し、そのテナントでの営業を具体的にイメージすることが大切です。また、できれば一度で決めず、時間帯を変えて足を運ぶことをおすすめします。昼と夜の騒音や周辺状況などが異なる場合もあるためです。
契約内容の確認
テナントが決まったら「テナント入居申込書」を不動産業者に提出し、賃貸人から契約の事前承諾を得ます。その上で、不動産業者（宅地建物取引士）から重要事項の説明を受け、内容を確認して、賃貸借契約を結ぶことになります。
入室
テナントのカギを受け取ります。契約内容(居抜物件、リース物件)、に添って確認を行います。退去時のトラブル防止のため、しっかり確認しましょう。
不動産売買編
不動産業務に従事して28年、宅地建物取引士の資格を取得して２6年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知恵と経験をもとにお伝えします。
1.売る動機を明確にする。
なぜ、不動産を売りたいのか。売りたい理由は、売却価格、売却時期、売却により捻出できる費用、売却に向けての準備など、今後のプロセスすべてに影響します。「早く売りたい」と「なるべく高い価格で売りたい」では、プロセスが全く異なります。
2.売り出す価格は自身でも調べる。
売り出し価格を決める前に、所有する不動産の市場価格を知ることが大切です。インターネットを活用すれば、ある程度の価格を掴むことが可能です。売り出し価格が高すぎると、買い手が購入の検討しない場合があります。逆に売り出し価格設定が低すぎると、業者買取りとなり思わぬ損をしてしまう場合があります。おおよそ3～6ヶ月で売れる価格がベストとお考えください。
3.現状の不動産市況を知る。
不動産売却において賢明なことはご自身でもチェックすることです。中古住宅の場合には、近隣のオープンハウスに直接足を運ぶことも効果的です。間取り、家の状態、見た目、土地の大きさなど、どのような物件が市場に売りに出ているのか探りましょう。素早く売りたいとお考えの場合は、競合物件を若干下回る価格で販売するのがよいでしょう。
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不正受給者(生活保護受給者)は減る。
働いたら罰金 →所得税
買ったら罰金 →消費税
持ったら罰金 →固定資産税
住んだら罰金 →住民税
飲んだら罰金 →酒税
吸ったら罰金 →タバコ税
乗ったら罰金 →自動車税・ガソリン税
入ったら罰金 →入浴税
起業したら罰金 →法人税
死んだら罰金 →相続税
継いでも罰金 →相続税
あげたら罰金 →贈与税
貰っても罰金 →贈与税
息をすれば罰金 →住民税
若いと罰金 →年金
老けても罰金 →介護保険料
老いたら罰金 →後期高齢者
罰金と税体系 義務と権利を鑑みれば・・・・
能力のない官僚(公務員)は、2/3にする。
企業は、罰金(揶揄)のあることを承知して適正な利益を確保することが大切と考える。
資本主義の繁栄は欲が源泉である。労務のｔｔｐ競争力(公務員の淘汰)がなければ今後の日本の繁栄はない。
起業は、実所得(節税)が得られるので日本では推奨する。
賃貸人若しくは管理会社が、迷惑駐車の初期対応、冬場の除雪は定期的に行う。
賃貸人の責任において・・・という
このような駐車場契約書はいまだかつて見たことがありません。
契約してから家主が積極的に初期対応や除雪をしてくれる場合がありますが、それは契約してからわかること。除雪機や重機を所有しているオーナーさんは稀です。
駐車場での迷惑駐車対応や、事故トラブル、除雪は賃借人の対応となることが一般的です。
しかしながら賃借人より、契約云々ではなく、人としてどうかなどとのクレームがあり、しかたなく対応することもあるようです。
再建築不可でも売却
売却の対象になります
物件調査をし改めて再建築不可なのかを確認します。理由は一定要件が整う場合、再建築不可に該当しなくなる場合があるからです。
再建築不可～いったい誰が買うの？
建築確認が取得できる、できないは資産価値に大きく影響を及ぼします。建築確認が取得できない=再建築不可という表現になりますが、売却金額の設定を誤らなければニーズはあります。
築後４１年が経過して再建築不可、家はボロボロ、
法的な観点・現場観点・建築基準法の観点で問題解決いたします。大丈夫,ご相談ください
]]>原発事故は今後も必ず起こる。
原子力発電所は、人間が作ったものである以上、必ず老朽化する。企業である以上、点検の不備などコストを節約するは必然であり、いつしかどこかで事故は必ず起きるのである。
なぜならば、建設地はどこも過疎地域であり、想定がしっかりなされている。近隣住民は多額の補助金や税の恩恵と引き換えに安心を担保提供して生活を余儀なくしている。都会の繁栄の土壌になっているからには、せめてその地域のインフラ整備は徹底するなど地域振興や観光振興をするべきにもかかわらず、高速道路や新幹線など交通はかなり劣っている。いわんや産業が発展するはずがないのは自明の原理だ。
過疎地域が原発でさらに過疎となり、都会との競争格差となるのは、政治主導が全く生かされていない。
昨今のニュースでは、北朝鮮のミサイル攻撃があることも指摘されているが、その際には真っ先に標的になるだろう。
原発は、天災人災の議論はもはやする必要はなく、建設した時点で人災なのである。今回の福島第一の事故は国民への警鐘であり、もはや人間が扱うには皆無と示唆しており修正をしなければ、この先大変な事態が起きると杞憂する。
”安全”は詭弁であることは、客観的建設地から述べるまでもない。”安全”であるならば、東京都都心に建設すれば、配送電距離も短く発電ロスも極端に少なくなるのである。
是非の議論などするまでもない。
囲い込み
大手ほど囲い込みをしています。 囲い込みとは、会社の規模の大小を問わず、媒介契約を締結する不動産会社が、他社不動産業者からの購入希望のお客様をシャットアウトしてしまう行為です。売却をする不動産会社が「囲い込み」を行っていないか充分に注意してください。
「責任もって自社のお客様をご紹介します！」や、「安心してご案内できるお客様のみを厳選します！」などの買主様候補の間口を狭める担当者の説明は、「囲い込み」を意識しているシグナルです。
売主様の目的は安心・安全な売却、すなわち「高く買ってくれて、確実に売買代金を支払ってくれる人」です！ 媒介契約を急かす営業マン！ 不動産会社の中には、お客様と面談する前に媒介契約を結びたがるところもあります。先に契約を結ぶことで無駄を省き、楽をしたいのでしょうか‥。
売却見込み金額の査定には、各種調査をしなければなりません。権利関係・建築に関する制限・給排水等のインフラ関係‥。周辺の取引事例なども大切な調査項目です。
近隣の雰囲気や物件からの眺望、さらには売主様のスケジュールなども加味する必要があり、机上だけではなかなか決まらないのが実情です。またお客様に売却活動の流れや注意点をしっかりとご説明し、ご理解いただくことも重要です。フットワークの重い営業マンでは、決して売る方にとって良い結果は得られません。レインズ登録を直ぐにする会社ですか？
レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの様式あり、契約内容は相違します。 専任媒介、専属専任媒介の場合はレインズ登録義務が付されています。登録すれば登録証明書が発行されますので確認してください。
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一．登記
１．必要書類の確認
権利証はございますか？
権利証紛失や住所変更が必要な場合は事前に司法書士と打ち合わせを行います。
登記されていることの証明が、登記済権利証であり、売買する際の最重要書類となります。
また委任状や実印、免許書など本人確認をさせていただきます。
権利証が見当たらない場合、権利証紛失としての代替方法（保証書の作成）を事前に行います。ただ、登記移転後、大切なものと一緒に保管していたところから出てくることがあります。数万円の余計な出費と時間のロスが伴いますので、時間的余裕を持って準備をします。
さらに、権利証記載の住所が現在の住所と違う場合は、住所変更登記が必要になります。
弊社では、媒介契約の際、権利書はあるか？住所変更登記は必要か？必ず確認をしますので、どうぞご安心ください。
２．測量の必要性
公簿売買と実測売買
確定測量図はお手元にございますか。
不動産売買では、登記簿記載の面積で売買する公簿売買と、実測測量に基づく売買の２種類がございます。売却に際して公簿売買とするのか、実測売買とするのか、大変重要なことです。そして紛争が多いのが境界です。ブロック塀はどちらの所有物ですか。
境界は確認できる状態に戻すべきですが、代が変わったりするとかなり曖昧になることが多々あります。
境界石(ピン、標)は、ありますか。一般的に売主には、境界を明示する義務があります。
後々のことを考えれば、書類を作成しお互いに確認する任意の境界確認書等を作成することが重要かつ賢明な作業です。
福井市で不動産を行っている北倉企画です。どうぞ宜しくお願い致します。
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